Die Frage, wer die Maklerkosten beim Immobiliengeschäft trägt, sorgt häufig für Unsicherheit – besonders bei der Wohnungssuche oder dem Verkauf einer Immobilie. Das sogenannte Bestellerprinzip soll hier für Klarheit sorgen und regelt, wer wann für die Dienstleistung eines Maklers zahlen muss. Seit einigen Jahren gelten dabei unterschiedliche Vorgaben für Miet- und Kaufverhältnisse.
In diesem Artikel erfahren Sie, was das Bestellerprinzip bedeutet, wann es greift und worauf Sie als Mieter, Käufer oder Verkäufer achten sollten.
Was ist das Bestellerprinzip – und wo gilt es?
Der Begriff „Bestellerprinzip“ bezieht sich auf eine gesetzliche Regelung, die vorgibt, wer bei der Vermittlung einer Immobilie die Maklerprovision übernehmen muss. Der Grundsatz dahinter lautet: „Wer bestellt, der bezahlt.“ Das bedeutet, dass derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt, auch die Vergütung übernimmt.
Eingeführt wurde das Prinzip 2015 für Mietwohnungen, um Wohnungssuchende vor ungerechtfertigten Kosten zu schützen. Zuvor mussten Mieter häufig hohe Provisionen zahlen, obwohl der Auftrag vom Vermieter ausging. Im Jahr 2020 wurde das Prinzip auf Immobilienverkäufe ausgeweitet – allerdings mit angepasster Logik: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist.
Im Jahr 2025 gelten somit zwei Varianten:
- Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt in der Regel der Vermieter, wenn er den Makler beauftragt.
- Beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern tragen Käufer und Verkäufer die Kosten jeweils zur Hälfte, sofern der Makler beide Parteien betreut.
Bestellerprinzip bei der Vermietung
Das Bestellerprinzip bei der Vermietung ist im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) als Gesetz zur Maklerprovision geregelt. Es gilt ausschließlich für die dauerhafte Vermietung von privaten Wohnimmobilien, darunter:
- Mietwohnungen
- Einliegerwohnungen
- möblierte Apartments mit Langzeitvermietung
Nicht betroffen sind Gewerberäume, Ferienwohnungen oder zeitlich befristete Vermietungen. Auch beim Immobilienkauf greift die Regelung nicht.
Im Zentrum steht der Gedanke: Nur wer den Makler tatsächlich beauftragt, soll auch zahlen müssen. Ein Mieter darf also nur dann zur Kasse gebeten werden, wenn er den Makler aktiv, schriftlich und gezielt für eine bestimmte Wohnung beauftragt hat – und diese Wohnung nicht öffentlich inseriert war. Eine Kontaktaufnahme über Immobilienportale reicht ausdrücklich nicht aus, um eine Provisionspflicht zu begründen.
Diese Regelung hat den Mietmarkt spürbar verändert. Während zuvor häufig Wohnungssuchende die Maklerkosten trugen, übernehmen sie nun in der Regel die Vermieter. Das hat zu einer verstärkten Nutzung von Onlineplattformen und Eigenvermarktung durch Vermieter geführt. Gleichzeitig mussten sich viele Maklerunternehmen auf neue Geschäftsmodelle einstellen und bieten heute zielgerichtete Dienstleistungen für Vermieter an – etwa bei der Vorauswahl von Mietinteressenten, Bonitätsprüfungen oder der Erstellung von Exposés.
Maklerprovision bei Immobilienverkauf
Beim Verkauf von Wohnimmobilien wurde das Bestellerprinzip 2020 modifiziert eingeführt. Der rechtliche Rahmen ist in den §§ 656a bis 656d BGB verankert. Die Regelung betrifft ausschließlich den Verkauf von:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäusern, ggf. mit Einliegerwohnung
Nicht erfasst sind unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und Gewerbeimmobilien. Hier bleibt die Maklerprovision weiterhin frei verhandelbar.
Ziel der Neuregelung ist es, eine ausgewogene Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer zu schaffen. Wird ein Makler für beide Seiten tätig, müssen beide Parteien die Provision zu gleichen Teilen übernehmen. Der Verkäufer darf seinen Anteil nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen, wie es zuvor üblich war.
Um diese Fairness zu gewährleisten, schreibt das Gesetz zusätzlich vor:
- Maklerverträge müssen in Textform geschlossen werden (z. B. per E-Mail oder PDF).
- Der Käufer muss erst zahlen, wenn er nachweisen kann, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits beglichen hat.
In Ausnahmefällen – etwa wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Käufers tätig ist – darf die Provision komplett beim Käufer liegen. Das ist jedoch nur zulässig, wenn nachweislich keine Leistung für den Verkäufer erbracht wurde. Solche Konstellationen sind in der Praxis selten.
Die neue Regelung erhöht die Transparenz im Kaufprozess und gibt insbesondere privaten Käufern mehr Planungssicherheit bei der Finanzierung. Verkäufer müssen sich ihrerseits bewusst sein, dass sie durch die Beauftragung eines Maklers künftig immer auch einen finanziellen Eigenanteil tragen.
Wer zahlt wann und wie viel? – Höhe der Maklerprovision im Überblick
Die Höhe der Maklerprovision – auch Courtage genannt – ist in Deutschland nicht bundeseinheitlich festgelegt, sondern wird im Rahmen gesetzlicher Obergrenzen und regionaler Gepflogenheiten frei vereinbart. Sie orientiert sich in der Regel am Kaufpreis oder – bei Vermietung – an der vereinbarten Monatsmiete.
Wer wann wie viel zahlt, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf handelt und wer den Makler beauftragt hat:
Bei Vermietung: Wer beauftragt, zahlt allein
Im Bereich der Wohnraummiete gilt das Bestellerprinzip in seiner ursprünglichsten Form: Nur der Auftraggeber zahlt, und eine Teilung der Provision ist ausgeschlossen. In der Praxis bedeutet das meist, dass der Vermieter die Maklergebühr allein trägt, sofern er den Makler mit der Vermittlung der Mietwohnung beauftragt hat.
Höhe der Provision bei Vermietung:
- Maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer
- Das entspricht derzeit mehrheitlich 2,38 Monatsmieten inkl. MwSt.
Diese Regelung ergibt sich aus dem § 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) und ist für Vermieter verpflichtend. Eine Vereinbarung zulasten des Mieters – etwa durch eine verdeckte Umlage auf die Miete – wäre unzulässig und könnte abgemahnt werden.
Bei Immobilienverkauf: Aufteilung nach gesetzlichen Vorgaben
Anders verhält es sich beim Verkauf von Wohnimmobilien, etwa einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Hier gilt seit Ende 2020: Wird der Makler für beide Seiten tätig, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig. Diese Regelung ist verbindlich und soll insbesondere Käufer vor der einseitigen Belastung mit hohen Vermittlungskosten schützen.
Beispielhafte Aufteilung bei Doppeltätigkeit:
- Regionale Gesamtprovision: z. B. 7,14 % inkl. MwSt.
- Verteilung: 3,57 % Käufer + 3,57 % Verkäufer
Die tatsächlich vereinbarte Höhe variiert nach Bundesland und teils sogar nach Kommune. Hier ein grober Überblick über die regional üblichen Gesamtprovisionen (Stand 2025):
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision (inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Sachsen, Thüringen | 5,95 % |
| Hessen | 5,95 % – 6,25 % |
Beispielrechnung:
- Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €
- Gesamtprovision: 7,14 % = 35.700 €
- Käuferanteil: 17.850 €, Verkäuferanteil: 17.850 €
Diese Beträge fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und sind in der Regel nicht über die Baufinanzierung abgedeckt. Käufer sollten die Provision daher in die Eigenkapitalplanung einbeziehen.
Besonderheiten bei einseitiger Beauftragung
Die gesetzlich vorgeschriebene Teilung der Provision gilt nur dann, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird. Ist der Makler ausschließlich vom Käufer beauftragt, darf dieser auch allein zur Zahlung herangezogen werden – vorausgesetzt, der Verkäufer profitiert nicht indirekt von der Maklertätigkeit. Umgekehrt kann auch ein Verkäufer allein zahlen, wenn der Käufer keine Leistungen in Anspruch nimmt.
In der Praxis sind solche Konstellationen allerdings selten, da Makler üblicherweise beide Seiten betreuen – etwa durch Exposé-Erstellung, Besichtigungen, Kaufvertragsvorbereitung und die Kommunikation mit Notaren oder Banken.
Zeitpunkt der Zahlung
Die Maklerprovision wird erst nach erfolgreichem Abschluss des Vertrags fällig – also:
- Bei Mietverträgen: Nach Unterzeichnung des Mietvertrags
- Bei Kaufverträgen: Nach notariellem Abschluss des Kaufvertrags
Vorher dürfen keine Vorschüsse oder Teilzahlungen verlangt werden. Auch eine Verknüpfung mit Reservierungsgebühren ist unzulässig, sofern keine separate Vereinbarung vorliegt.
Zusammenfassung: Klare Regeln, aber regional verschieden
Ob bei der Anmietung einer Wohnung oder dem Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge oder Wohnobjekt – die Höhe und Aufteilung der Maklerprovision richtet sich nach klaren gesetzlichen Vorgaben, ist aber regionale Vereinbarungssache. Für Verbraucher bedeutet das: Informieren lohnt sich, besonders im Hinblick auf den eigenen Kostenanteil und die Gültigkeit der Regelungen im jeweiligen Bundesland. Wer beauftragt oder sich vertreten lässt, sollte stets wissen, welche Leistung erbracht wird – und was sie kostet.
Was gilt nicht? – Ausnahmen und Sonderfälle beim Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip sorgt für mehr Transparenz bei der Verteilung der Maklerkosten – gilt aber nicht pauschal für alle Immobiliengeschäfte. Es ist auf konkrete Nutzungskontexte und Immobilienarten beschränkt. Wer ein Gewerbeobjekt erwirbt oder ein Mehrfamilienhaus veräußert, fällt nicht unter die standardisierten Regeln. Ebenso gibt es Sonderfälle, in denen die gesetzlich vorgesehene Aufteilung oder Zuweisung der Provision nicht greift.
Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke
Weder bei der Vermietung noch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien findet das Bestellerprinzip Anwendung. Dazu zählen etwa:
- Ladenlokale
- Büroräume
- Arztpraxen
- Lager- oder Industrieflächen
Auch der Verkauf unbebauter Grundstücke ist ausgenommen. Hier kann die Maklercourtage frei vereinbart werden. Häufig übernimmt der Käufer die vollständige Provision – dies ist rechtlich zulässig, sofern es vertraglich geregelt ist. Die Verhandlung liegt vollständig im Ermessen der Parteien.
Mehrfamilienhäuser und Anlageimmobilien
Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten, Renditeobjekte oder komplexe Immobilieninvestments gelten die Regelungen der §§ 656a–d BGB nicht. Solche Objekte fallen unter gewerblich geprägte Kaufverträge, bei denen keine gesetzliche Verpflichtung zur Provisionsaufteilung besteht. Auch hier kann der Käufer zur alleinigen Zahlung verpflichtet werden – etwa wenn er den Makler beauftragt hat oder die Verkäuferseite keine Leistungen des Maklers beansprucht.
Kurzzeit- und Ferienvermietungen
Auch bei der kurzzeitigen Vermietung von Ferienwohnungen oder möblierten Apartments über wenige Wochen oder Monate gilt das Bestellerprinzip nicht. In diesen Fällen besteht keine langfristige Wohnraumnutzung, sodass das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht greift. Provisionen dürfen hier auch vom Mieter verlangt werden, sofern vertraglich vereinbart.
Einseitige Beauftragung mit dokumentiertem Nachweis
In bestimmten Situationen ist eine abweichende Kostenverteilung beim Verkauf möglich – insbesondere wenn ein Makler nachweislich ausschließlich im Auftrag einer Partei tätig war. Solche Fälle setzen jedoch voraus, dass:
- nur ein Auftraggeber existiert,
- die andere Partei keinerlei Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt,
- und dies schriftlich dokumentiert wurde.
Typisch ist dies etwa bei einem Suchauftrag von Käufern, bei dem der Makler nicht auf Verkäuferseite aktiv wird. Diese Fälle sind jedoch eher die Ausnahme als die Regel und erfordern eine saubere vertragliche Grundlage.
Schlussfolgerung
Ob Miete oder Kauf – das Bestellerprinzip bringt mehr Gerechtigkeit in den Immobilienmarkt, gilt aber nur für klar definierte Konstellationen. Sobald es um Gewerbeobjekte, Kapitalanlagen oder Sondernutzungen geht, ist die Provisionsregelung Verhandlungssache. Umso wichtiger ist es, alle Vertragsbedingungen sorgfältig zu prüfen – insbesondere bei Mischobjekten oder atypischen Nutzungskonzepten. Wer frühzeitig Klarheit schafft, schützt sich vor unangenehmen Überraschungen bei der Abrechnung.
Rechtliche Streitfälle und ihre Klärung
Trotz klarer gesetzlicher Vorgaben kommt es beim Bestellerprinzip regelmäßig zu rechtlichen Auseinandersetzungen – vor allem dann, wenn unklar ist, wer den Makler tatsächlich beauftragt hat oder ob die Bedingungen für eine zulässige Provision erfüllt wurden.
- Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, ob ein Mietinteressent durch sein Verhalten – etwa durch Kontaktaufnahme über ein Onlineportal – bereits einen Auftrag erteilt hat. Gerichte bestätigen immer wieder: Allein das Interesse an einer Wohnung begründet keine Zahlungspflicht. Es muss ein nachweisbarer, individueller Auftrag in Textform vorliegen.
- Im Kaufbereich kommt es zu Konflikten, wenn Käufer eine Zahlung verweigern, weil der Verkäufer seinen Anteil nicht geleistet hat. Laut Gesetz darf der Makler die Käuferprovision erst verlangen, wenn der Zahlungsnachweis des Verkäufers erbracht wurde.
Betroffene sollten bei unklaren Forderungen den Maklervertrag prüfen und im Zweifel rechtliche Beratung einholen. Auch Verbraucherzentrale oder Mietervereine bieten Unterstützung. Wer dokumentiert arbeitet und auf Schriftform achtet, kann Streitigkeiten meist vermeiden oder erfolgreich klären.
Fazit: Klare Regeln, situative Ausnahmen
Das Bestellerprinzip bringt Struktur in die Verteilung von Maklerkosten – mit festen Vorgaben für Mietverhältnisse und angepassten Regeln beim Immobilienverkauf. Mieter und Käufer werden entlastet, Vermieter und Verkäufer tragen Verantwortung. Doch nicht jede Immobilie fällt unter die Regelung: Gewerbeobjekte, Grundstücke oder Kapitalanlagen bleiben ausgenommen.
Wer sich im Vorfeld mit den geltenden Vorschriften und möglichen Ausnahmen befasst, vermeidet unnötige Kosten und rechtliche Unsicherheiten – und kann fundiert entscheiden, ob und wie ein Vermittler eingesetzt werden soll.
